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Agence immobilière à Bormes les Mimosas : Peut-on être exonéré d'impôt sur les plus-values immobilières

Peut-on être exonéré d'impôt sur les plus-values immobilières

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Les différents cas de figures d'exonération d'impôt sur les plus-values immobilières Une exonération de l’impôt sur les plus-values peut être obtenue dans plusieurs cas : Vente de la résidence principale Vente de moins de 15.000 EUR Immeuble détenu depuis plus de 15 ans Vente par un titulaire d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité (sous certaines conditions) Expropriation pour cause d'utilité publique (soumise à conditions) Opération d'échange (remembrements urbains ou ruraux) Par ailleurs, afin d’encourager le développement du logement social, le dispositif d'exonération des plus-values immobilières est prorogé jusqu'au 31 décembre 2009, au lieu de 31 décembre 2007 comme stipulé à l’origine. Ce dispositif temporaire concerne les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers au profit, directement ou indirectement, d'organismes en charge du logement social. Plus concrètement, un particulier qui décide de vendre son bien immobilier à une collectivité locale ne pourra bénéficier de cette exonération d’impôt sur les plus-values qu’à condition que la collectivité s’engage à la revente ou à la cession du bien immobilier à un organisme de logement social, et ce obligatoirement dans un délai d’un an par rapport à la première mutation, après l’acquisition. Sachez aussi que c’est le Notaire qui prélève directement l'impôt sur la plus-value et qui le reverse ensuite aux services des impôts.

Les Cas d’exonération de la Plus-value

Lorsque vous vendez une maison, un appartement, ou tout bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel vous l'avez acheté, vous réalisez ce que l'on appelle une plus-value immobilière. La plus-value représente la différence entre le prix de vente et le prix d'achat et elle est imposée. Mais heureusement, il existe des cas où la vente d'un bien est exonérée de l'impôt sur la plus-value.

Le premier cas d'exonération concerne la vente de la résidence principale, mais d'autres cas d'exonération sont également prévus. C'est le cas du logement que possèdent en France les non-résidents et dans lequel ils résident lors de leur séjour en France, ou des biens que vous détenez depuis plus de quinze ans, ou encore de ceux vendus moins de 15.000 €.

 

1/ La Résidence Principale

La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value, et ce, quel que soit le montant de la plus-value réalisée, le type de logement (appartement, maison, chalet...), ou encore le projet de l'acquéreur.

A quelle condition ?

Une condition pour cela : il suffit que le logement que vous vendez constitue votre résidence principale au moment de la vente.

Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

C'est le logement qui constitue votre lieu de résidence habituelle et effective la majeure partie de l'année, et dans laquelle se trouve le centre de vos intérêts familiaux et professionnels. Il n'y a pas de condition légale de durée d'occupation minimale des lieux. Mais comme il faut pouvoir prouver, en pratique, que le logement constitue bien votre résidence principale, un délai d'un an est donc préférable.

Et si on vend après avoir déménagé ?

Il arrive fréquemment que le vendeur déménage avant d'avoir vendu son logement, et qu'un certain laps de temps s'écoule avant la vente. L'administration fiscale autorise le vendeur à bénéficier de l'exonération s'il vend son logement dans un délai d'un an après son départ. Mieux encore, pour tenir compte de la situation actuelle du marché immobilier, ce délai est allongé ponctuellement.

Pour les ventes réalisées jusqu'à fin 2010, le délai de vente admis dans ce cas est de deux ans !

Pour bénéficier de l'exonération alors qu'il a déménagé, le vendeur ne doit pas avoir loué le logement ni y avoir logé gratuitement des proches.

Et les dépendances ?

Bénéficient aussi de cette exonération les dépendances « immédiates et nécessaires » de la résidence principale vendues en même temps qu'elle : une cave, une place de parking, une chambre de service, un jardin privatif, une cour, mais aussi le terrain qui entoure la maison... Toutefois, si la distance qui sépare la dépendance du logement est trop importante, l'exonération ne peut pas jouer. C'est le cas, par exemple, d'un garage situé à plus d'un kilomètre de la résidence principale, ou encore d'une chambre de service qui ne serait pas située dans le même immeuble que l'appartement vendu.

Cas Particuliers de résidences principales :

En voici deux exemples :

Votre futur logement est en cours de construction.

Si vous achetez un logement sur plans ou que vous faites construire votre maison en vue d'en faire votre résidence principale, il peut arriver que vous ayez à revendre ce bien avant même qu'il ne soit achevé. Ce bien ne constitue donc pas encore votre résidence principale.

Pourtant, vous pouvez quand même bénéficier de l'exonération à la double condition :

D’être dans l'un des six cas suivants :

La vente est réalisée par des époux en instance de divorce,

Des concubins qui se séparent ou des partenaires qui rompent un Pacs,

La vente a lieu à la suite d'une mutation professionnelle, ou pour cause d'invalidité, ou enfin à la suite d'un décès et de remplir les deux conditions suivantes :

Vous devez justifier que le bien était destiné à constituer votre résidence principale ;

Vous ne devez pas être propriétaire du logement que vous occupez durant la construction de votre future habitation.

Selon le motif invoqué, certains justificatifs sont à fournir :

si le bien est cédé par des concubins qui se séparent, ceux-ci doivent justifier de leur situation de concubinage, et pour des partenaires pacsés qui rompent leur Pacs, justifier de la conclusion d'un Pacs ;
Bon à savoir : pour justifier de l'état de concubinage, vous pouvez fournir un certificat de vie commune ou de concubinage.

Si la vente a lieu suite à une mutation professionnelle, vous devez être en mesure d'établir que la vente est consécutive à cette mutation ou à celle de votre conjoint ;

si le bien est vendu pour cause d'invalidité, vous devez démontrer que la vente intervient à la suite de votre invalidité ou de celle de votre conjoint correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie prévues à l'article L 341-4 du Code de la sécurité sociale.

Votre logement est une péniche

En réalité, une péniche est un bien meuble et n'est donc pas concernée par le régime d'imposition des plus-values immobilières. La vente d'une péniche ne devrait donc pas bénéficier, en principe, de l'exonération prévue en cas de vente de la résidence principale.

Pourtant, l'administration fiscale considère que cette exonération s'applique dès lors que les trois conditions suivantes sont simultanément remplies :

La péniche ne doit pas être destinée à la navigation ;

Elle est soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;

Et elle est effectivement utilisée au jour de la cession en un point fixe à usage d'habitation principale de son propriétaire.

 

2 Le Logement en France des Non-résidents Européens

Les Français installés à l'étranger et les ressortissants d'Etats membres de la Communauté européenne sont exonérés de l'impôt sur la plus-value lors de la vente de leur résidence en France, s'ils remplissent certaines conditions.

Cette exonération s'applique également aux résidents de la Norvège et de l'Islande. Elle peut s'appliquer deux fois, c'est-à-dire dans la limite de deux résidences par contribuable.

Si vous possédez plusieurs résidences en France, vous devez préciser au service des impôts, lors de la première vente, l'adresse du logement que vous souhaitez faire bénéficier de l'exonération. A défaut c'est le premier logement vendu qui va bénéficier de l'exonération.

A quelles conditions peut-on bénéficier de l'exonération ?

Pour en bénéficier, vous devez remplir les deux conditions suivantes :

Avoir été domicilié fiscalement en France de manière continue pendant deux ans au moins à un moment quelconque antérieurement à la vente.

Avoir eu la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente, c'est-à-dire depuis au moins un an.

Avoir la « libre disposition » d'un logement, c'est pouvoir l'occuper à tout moment. Un bien donné en location ne peut donc pas bénéficier de cette exonération.

A quelles conditions peut-on bénéficier d'une deuxième exonération ?

Les non-résidents peuvent bénéficier de l'exonération une deuxième fois, s'ils vendent une autre résidence en France. Pour cela, ils doivent remplir les mêmes conditions que celles imposées lors de la vente de la première résidence.

Mais ils doivent également remplir les deux conditions suivantes :

La vente doit avoir lieu plus de cinq ans après la première cession qui a bénéficié de l'exonération ;

Elle doit porter sur l'unique propriété en France du non-résident.

Vous l'aurez compris, si vous voulez bénéficier de l'exonération une deuxième fois, vous ne devez pas disposer d'une autre propriété en France.

Cette exonération portant sur la deuxième résidence concerne les ventes qui ont eu lieu depuis le 1er janvier 2006. Par conséquent, si vous avez déjà vendu un logement avant cette date et bénéficié de l'exonération une première fois, cela ne sera pas pris en compte. Et la vente réalisée depuis le 1er janvier 2006 sera considérée comme la première bénéficiant de l'exonération. Ce qui laisse la possibilité d'en bénéficier une deuxième fois !

Les dépendances immédiates (cave, parking...) bénéficient également de l'exonération à condition d'être vendues en même temps. C'est la même logique que celle qui s'applique pour les dépendances des résidences principales.

 

3/ Le Bien détenu depuis au moins quinze ans

Toute vente d'un bien détenu depuis au moins quinze ans est exonérée de l'impôt sur la plus-value.

Ce cas d'exonération résulte simplement du calcul de la plus-value imposable. On applique un abattement de 10 % par an sur le montant de la plus-value imposable à partir de la sixième année de possession du bien. Par conséquent, si on détient le bien depuis quinze ans, cela représente un abattement de 10 fois 10 %, soit 100 %, c'est-à-dire qu'il n'existe plus aucune plus-value imposable dans ce cas.

Quels biens peuvent en bénéficier ?

Comme ce cas d'exonération est le fruit d'un calcul mathématique, il joue par conséquent quelle que soit la nature du bien vendu et son affectation : appartement, chalet, manoir, locaux commerciaux, bureaux, locaux professionnels, villa, terrain à bâtir, etc.

A partir de quand décompte-t-on les quinze années ?

Le délai de 15 ans se calcule de date à date : de la date d'acquisition à la date de l'acte de vente définitif.

Pour les biens qui ont été achetés, c'est la date de l'acte de vente notarié qui constitue le point de départ du délai de quinze ans. Pour un immeuble acquis en l'état futur d'achèvement (Véfa), c'est aussi la date de conclusion du contrat de vente qui est prise en compte.

Pour les immeubles que le vendeur a construits ou fait construire, le délai part de la date du début des travaux, attestée en principe par la date de déclaration d'ouverture de chantier.

Pour les biens reçus par succession, c'est la date d'ouverture de la succession, et pour les biens reçus par donation, c'est la date de l'acte notarié.

Quelle date retient-on pour la vente ?

La date qui représente le terme du délai de quinze ans est celle de l'acte de vente définitif devant notaire. La vente doit intervenir au moins quinze ans après la date d'acquisition. En revanche, si la vente a lieu au cours de la quinzième année, avant la date anniversaire de l'achat, l'exonération ne sera pas totale.

Si vous envisagez de vendre alors que vous possédez un bien depuis bientôt quinze ans, assurez-vous que le rendez-vous chez le notaire pour signer l'acte de vente définitif est pris après la date anniversaire de l'acquisition pour que cela représente bien quinze années « pleines » de possession.

 

4/ Le bien vendu au Prix maximal de 15.000 €

Cette exonération vise les biens de faible valeur. Cela concerne aussi bien une cave qu'un parking par exemple.

Ce seuil de 15.000 € s'apprécie à l'occasion de la vente de chaque bien, et non pas annuellement.

Chaque vente d'un montant maximal de 15.000 € est exonérée de l'impôt sur la plus-value, et ce, même si vous en effectuez plusieurs dans la même année.

Notez que si le bien vendu est détenu par des époux, le seuil des 15.000 € s'apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux.

Si le bien vendu est détenu en indivision, le seuil de 15.000 € s'applique par rapport à la valeur de chaque quote-part indivise cédée. Si la propriété du bien est partagée entre nus-propriétaires et usufruitiers, eux-mêmes en indivision, le seuil de 15.000 € est calculé sur la base de chaque quote-part indivise en pleine propriété.

Exemple : Un bien est détenu en indivision par des époux à hauteur de 70 % par Monsieur, et de 30 % par Madame. Il est vendu pour un montant total de 40.000 €. La valeur de la quote-part de Monsieur étant de 28.000 €, il est imposé au titre de la plus-value. La quote-part de Madame représentant 12.000 €, est, quant à elle, exonérée.

 

 

5/ Autres exemples de cas d’exonération de plus-value

Il existe d'autres cas d'exonération d'imposition à la plus-value. C'est le cas, par exemple, de certains retraités ou personnes titulaires d'une carte d'invalidité de condition modeste, ou encore lorsque l'acheteur destine son bien au logement social.

Les retraités et les personnes titulaires de carte d'invalidité

Les titulaires de pension de retraite ou d'une carte d'invalidité sont exonérés s'ils remplissent les deux conditions suivantes qui s'apprécient au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente :

Ils n'étaient pas passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune ;

Leur revenu fiscal de référence ne dépassait pas certains seuils. Soit, pour une vente réalisée en 2010, 9.837 € pour la première part de quotient familial, et 2.627 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Les titulaires de carte d'invalidité concernés sont d'une part les personnes dans l'incapacité absolue d'exercer une profession quelconque, et d'autre part, celles qui sont dans l'obligation d'avoir recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire (classement dans la deuxième ou la troisième catégorie prévues à l'article L 341-4 du Code de la sécurité sociale).

La vente de biens destinés au logement social

Un dispositif temporaire d'exonération a été mis en place afin d'encourager le développement du logement social. Il concerne les ventes consenties avant le 31 décembre 2011. Les différents cas d'exonération portent sur la vente de biens destinés directement ou indirectement à des organismes en charge du logement social. C'est donc du statut de l'acheteur que va dépendre l'exonération.

Ainsi, le vendeur d'un immeuble, ou même d'un terrain à construire, est exonéré de taxation sur la plus-value dès lors que son acheteur est, par exemple, un organisme HLM, ou une société d'économie mixte gérant des immeubles sociaux. La liste des acheteurs permettant de bénéficier d'une exonération de plus-value est fixée par l'article 150 U 7e et 8e du Code général des impôts.

 Vue dans : © pap.fr - 27 juil. 2010

 

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